René Benko hat in diesem Jahr schon einige zur Verzweiflung getrieben. Seit das Immobilien-Imperium des Österreichers in finanzielle Schieflage geraten conflict, wurden hektisch Beteiligungen verkauft, Tochtergesellschaften mussten Insolvenz anmelden, und der Bau einiger prominenter Gebäude wurde vorerst eingestellt, wie etwa der des Elbtowers in Hamburg. An diesem ist mit einem Viertel auch der Hausinvest-Fonds der Commerzbank-Gruppe beteiligt, der zweitgrößte Immobilienfonds Deutschlands.
Auch dieser hat ein Downside, wenn der Bau nicht voranschreitet. Mit 50 Millionen Euro ist der investierte Betrag bei einem Fondsvolumen von 17,4 Milliarden Euro überschaubar. Und insgesamt betrage das Geschäftsvolumen mit Benkos Signa-Gruppe weniger als 0,5 Prozent des Fonds, heißt es von der Commerzbank. Das Downside ist additionally beherrschbar, aber es ist symptomatisch für die aktuelle Immobilienkrise in Deutschland, die alle Immobilienfonds belastet.
Soll man jetzt Immobilienfonds verkaufen?
Ihre Beliebtheit, die sie in den vergangenen 15 Jahren aufgebaut haben, schwindet. Sie resultierte aus der höheren Rendite im Vergleich zu kaum oder gar nicht verzinsten Anleihen und Festgeld. Doch jetzt sinken die Zuflüsse, und die Verkäufe steigen. Ist das der Second, es den anderen Anlegern gleichzutun und sich von den Fonds zu trennen?
Auslöser der Krise sind die infolge der hohen Inflation deutlich gestiegenen Zinsen. Sie sorgen zum einen für sinkende Immobilienpreise, die auch den Wert des Immobilienvermögens der Fonds belasten. Zum anderen bieten nun Anleihen, Fest- und Tagesgeld manchmal mehr als 4 Prozent Rendite und damit mehr als die Immobilienfonds, die in diesem Jahr im Durchschnitt rund 2 Prozent erzielen werden, die besten etwa 3 Prozent. Viele Anleger entscheiden sich daher für die Zinspapiere und gegen Immobilienfonds. Die Ratingagentur Scope erwartet, dass im kommenden Jahr erstmals seit mehr als zehn Jahren mehr Geld aus den Fonds abfließt, als neu in sie hinein.
Für einen Verkauf spricht derzeit, dass die Immobilienpreise weiter fallen dürften. „Das könnte zum Beispiel bei Immobilien in schlechterer Lage und mit ungünstiger Energiebilanz sowie bei US-Immobilien der Fall sein“, sagt Sonja Knorr von Scope. Dagegen sprechen teilweise steigende Mieteinnahmen, weil diese in bestehenden Verträgen an die Inflation gebunden sind. „Auch bei Neuverträgen können in guten Lagen höhere Mieten verlangt werden“, sagt Knorr. In schlechteren Lagen könnten die Mieten hingegen sinken, da die Leerstände steigen. Dort ist es auch schwieriger, neue Mieter zu finden, vor allem in der derzeit schwierigen Wirtschaftslage. Die hohen Zinsen haben hingegen auch eine optimistic Seite. Die Fonds haben hohe Barmittel, und diese können sie nun höher verzinst anlegen als früher.
Es gibt additionally derzeit unfavourable und optimistic Einflüsse auf die Fondspreise. „Aber die sinkende Immobilienbewertung ist der größte Hebel für den Fondspreis“, sagt Analystin Sonja Knorr. Sie erwartet daher fallende Renditen der Fonds. Nach rund 2,5 Prozent 2022 dürften es in diesem Jahr durchschnittlich 2 bis 2,2 Prozent für Fonds mit europäischem Anlageschwerpunkt und 1,5 Prozent für Fonds mit internationaler Ausrichtung werden. Letztere leiden unter den Wertverlusten in Amerika, wo häufigeres Homeoffice als in Europa zu unvermieteten Büros führt. 2024 rechnet Knorr auch bei den Europa-Fonds im Durchschnitt nur noch mit 1,5 Prozent Rendite. Fest- und Tagesgeld sind da derzeit deutlich attraktiver. Immerhin haben Immobilienfonds einen Steuervorteil. 60 Prozent der Erträge sind steuerfrei, bei ausschließlich ausländischen Immobilien sogar 80 Prozent.
